不動産鑑定評価・会計用語

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時価会計

企業の持っている株式や社債、不動産などの資産を「決算期での市場価格(=時価)」で評価する仕組み。
従来では企業の保有する資産を「取得した当初の価格」で帳簿上に記載していたため、たとえ取得後に資産価格が大きく変動しても帳簿上では明らかにされなかった。しかし「時価会計」導入によって、「企業が現時点で実際にいくらの資産を持っているのか」という正確な企業財務の状況を知ることができるようになった。

キャッシュフロー

売上げや利益よりもお金の流れそのものを重視する考え方。一定期間中に企業活動で得たお金から、諸経費、税金、その他の支出を差し引いた後に、企業の手元に残るお金のこと。

DCF法

分析対象不動産について、分析期間(保有期間)における純収益の流れを一連のキャッシュフロー(分析期間末の復帰価値に関わるものを含む)で表す分析手法のこと。対象不動産のDCF法による価格とは、分析期間中の不動産の運用に関わる一連のキャッシュフローと分析期間末の復帰価値を現在価値に割引、これらを合計したものをいう。

LTV

SPCを使って不動産を証券化する際に、簡単に証券化商品の優劣を見分けるための指標の一つ。
物件の価値に対する借入金に代表される負債の割合を表す数値で、通常は負債額を物件価格で割って算出する。例えば1,000万円の価値のある不動産のうち、800万円が借入金の場合、LTVは800÷1000=80%となる。

DSCR

LTV同様に証券化の優劣を見分けるための指標。年間の元利返済に対する年間の純収益の割合を数字で表したもの。一般的には年間純収益÷年間元利返済金で求める。例えば年間1,000万円の純収益を確保できる不動産に対して、年間元利返済額が800万円の場合、DSCRは1,000÷800=1.25となる。

インカムゲイン

利子・配当収入のこと。ちなみにインカムゲインと対象的な用語をキャピタルゲインと呼び、有価証券や土地などの資産の売却額と購入金額との差額(利益)の意味がある。

キャピタルゲイン

有価証券や不動産などの資産の価格変動によって生じる利得(取得価格よりも高く売却した場合)のこと。
反対に、取得価格よりも低く売却した場合に発生する損失をキャピタルロスという。

不動産鑑定評価

合理的な市場で形成される正常な市場価値を鑑定士などが的確に把握することを中心とする作業。一般に次の手順で行われる。

  1. 鑑定評価の基本的事項の確定
  2. 処理計画の策定
  3. 対象不動産の確認
  4. 資料の収集および整理
  5. 資料の検討および価格形成要因の分析
  6. 鑑定評価方式の適用
  7. 試算価格または試算賃料の調整
  8. 鑑定評価額の決定
  9. 鑑定評価報告書の作成
鑑定評価額

鑑定評価によって求められる不動産の価格。この価格を求める方式には、不動産の再調達原価に着目する原価方式、取引事例や賃貸事例に着目する比較方式、不動産から生ずる収益に着目する収益方式の三方式がある。鑑定評価を行う場合は原則として三方式が併用される。
ただし、案件によっては三方式を併用することは不可能でその一または二方式だけによることもある。各方式の適用によって導き出された価格を試算価格という。この試算価格を総合調整して最終的に決定した評価額が鑑定評価額である。

原価法

不動産の鑑定評価の三方式の一つ。価格時点における不動産の再調達原価(新しく建築または造成などを行って再調達する場合の原価)を求め、これに減価修正を行って試算価格を求める。

取引事例比較法

不動産の鑑定評価方式の一つである比較方式のうち価格を求める場合の手法のこと。多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択。必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因、個別的要因の比較を行って試算価格を求める。

収益還元法

不動産の鑑定評価方式の一つである収益方式のうち不動産の価格を求める手法。対象不動産が将来生み出すと思われる純収益の評価時点の現在価値の総和を不動産の価格とする方式。

鑑定評価報告書

鑑定評価報告書は不動産鑑定業者が評価依頼者に交付する文書で鑑定評価の成果を記載する。
交付は業者に課せられた法律上の義務である。鑑定評価の基本的事項、鑑定評価額決定の理由などを明確に記載し、担当不動産鑑定士などの責任の所在を示す。

デューディリジェンス

「担保不動産の売却、不良債権の一括売却、証券化などのための収益還元法の活用などによる債権並びに不動産の適正評価手続(デューディリジェンス)の確立」として、デューディリジェンスという言葉が定着した。
米国では不動産取引で契約締結後の一定期間内に、買手が対象不動産について法律・建築・経営・環境といった多面的な角度から詳細な調査が行われている。デューディリジェンスの内容は多岐にわたるが、法律上の調査、建築構造・設備の調査、経営上の調査、環境上の調査などが主なものである。これらの業務は、投資家がその分野ごとに弁護士、会計士、建築士、経営コンサルタント、不動産鑑定士などの専門家に委託して、あるいは共同で実施するものである。

減価償却

建物・車両などの資産(減価償却資産)についてその使用可能期間(耐用年数)にわたり、その資産の価値減少相当額(減価償却費)を費用計上する方法。
普通償却として定額法、定率法、特別償却として有料賃貸住宅などの割り増し償却がある。なお建設中、未使用(必要な維持補修をしており、稼働休止中だが何時でも稼働できる資産を除く)の状態の資産は減価償却できない。住宅は償却資産ではない。

減価償却法

減価償却の主な方法には定額法と定率法があり、どの方法によるかは所轄の税務署長に届け出が必要である。
この届け出をしないと、法定の償却方法で計算することになる。法定の償却方法は一般的には定額法を使用する場合が多い。

減価償却率

定額法による減価償却費の額=取得価額×90%×償却率
定率法による減価償却費の額=未償却残高×定率法の償却率

未償却残高とは取得価額から前年までに償却した額を差し引いた額をいう。
償却率は資産によって異なるので、税務署への確認が必要となる。

定額法

有形減価償却資産に対して一般的に利用されている計算方法の一つ。
減価償却費の額が毎年同額となる。(ただし資産を年の中途で取得や取壊した場合を除く)

定額原価償却費=取得価額×90%×定額法の償却率

適正価格

評価時点の市場の状況において、取引が成立すると思われる建物や土地の価格を指すが、評価する立場や条件により異なることは避けられない。

課税評価額

課税の元になる価格。固定資産税の元になる価格は固定資産税評価額。

課税標準

消費税の税額は、一般的には課税標準に税率を掛けて計算する。課税標準とは、課税資産の譲渡や貸付けおよび役務の提供の対価の額のことを指す。

財務諸表

企業の経営活動を記録、計算、集計した結果としての経営成績や財政状態などを企業外部の利害関係者に報告するための会計情報を総称したもの。
具体的には、貸借対照表、損益計算書、利益処分案、営業報告書、附属明細書などの計算書類の総称。財務諸表の中でも、会社が資金をどのように調達し、会社の経営成績を表示した損益計算書、どのように運用しているかを表わす貸借対照表の二つが最も重要な財務諸表である。

損益計算書

重要な財務諸表の一つで、一定期間に得た収益、経費、利益を一覧表にしたもの。会社の経営成績を表示する。

貸借対照表

財務諸表の中でも重要な一覧表の一つ。会社が資金をどのように調達し、どのように運用しているかを表わす。

オフバランス

会計上、許される方法でバランスシート(貸借対照表)の資産の部から資産を外すこと。

加速償却

法定償却率を超えた減価償却方法。BOT方式などの場合に、民間事業者の所有する施設が契約期間内に償却しきれない残存部分を残さないようにする手法。

収益額

会計上の用語で、基本的に売上げや役務の提供など利益の源泉となる収入のこと。

還元利回り

直接還元法で対象不動産の年間収益を次の基本式で求める場合に使用する還元率をいう。

収益価格=年間純収益/還元利回り

還元利回りは下記の方法などで求める。

  • 取引事例からの査定
  • 借入金・自己資本投資一団法
  • DSCRの活用による方法
  • 割引率から求める方法
正常価格

市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されると思われる市場価値を表示する価格。

現金主義

収益・費用の計上時期について、現実に現金の動きがあったときに計上する方法。

現金主義会計

費用・収益の認識を現金の収支という事実に基づいて認識する損益計算の方式。現金主義会計は収益を現金収入時と費用を現金支出時においてそれぞれ認識する方法であり、客観性の高い期間損益計算を行うことを可能にする。

しかし、棚卸資産の期末在庫や機械、建物といった固定設備が全く存在せず、かつ、信用取引(掛け売上、掛け仕入など)が全く行われていない場合でなければ企業の正確な期間損益計算を行うことができない。そのため現金主義会計は、棚卸資産の期末在庫や機械設備が存在しないか、もしくは存在していたとしても重要性が低く、かつ取引のほとんどが現金で決済される企業でなければ制度会計上その採用は認められない。

現在価値

将来の価値から金利などを割り引くことにより、現在の価値を導き出すという考え方。

発生主義

収益・費用の計上時期について、動きに関係なく発生を意味する経済的事実があったときに計上する方法。現金主義では実際の企業活動を的確に表せないため、法人税法も企業会計上も、発生主義によることとなっている。

発生主義会計

発生主義会計とは、費用・収益の認識を現金収支という事実にとらわれることなく、合理的な期間帰属を通じて期間業績を反映させる損益計算の方式。そのため発生主義会計を採用した場合、正しい期間業績の把握が可能となる。

しかし発生主義会計は必ずしも現金の収入という貨幣性資産の裏付けのある収益を認識するわけではないため、純粋に期間損益計算を行う場合には利益の処分可能性について問題がある。

非課税取引

国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡などであっても、課税対象に馴染まないことや社会政策的配慮の必要性から消費税を課税しないとしている取引がある。これを非課税取引という。例えば、土地、有価証券、物品切手などの譲渡、預貯金の利子や社会保険医療など。

不課税取引

消費税の課税の対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡などと輸入取引である。これに当てはまらない取引は消費税法の適用の対象とはならず、消費税はかからない。これを一般的に不課税取引と呼んでいる。例えば、国外取引、対価を得て行うことに当てはまらない寄付や単なる贈与、出資に対する配当など。

キャップレート

還元利回りのことで、直接還元法で、対象不動産の年間収益を次の基本式で求める場合に使用する還元率をいう。収益価格=年間純収益/還元利回り還元利回りは下記の方法などで求める。

  • 取引事例からの査定
  • 借入金・自己資本投資一団法
  • DSCRの活用による方法
  • 割引率から求める方法
固定資産

固定資産とは、長期にわたって利用するもの、1年以上にわたって所有する、1年以上にわたって使用するものをいう。この固定資産は、大きく分けて「有形固定資産」「無形固定資産」「投資など」の三つに区分される。

固定資産税評価額

市町村の税務課(東京都23区では都税事務所)にある固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額を指す。固定資産税評価額は、次のような税金を計算するときに使う。

  • 固定資産税や都市計画税の税額
  • 不動産取得税や登録免許税の税額
  • 相続税や贈与税を計算するときの土地や建物の評価額

固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定する。評価額は、土地については時価の60~70%(公示価格の70%)、建物については建築費の50~70%ぐらい。評価額は原則として3年ごとに見直し、評価替えが行われる。

固定費

事業を行っていく上で、売上や販売数の増減に関係なく、一定額発生する費用のこと。人件費、減価償却費、賃借料などが一般的である。

固定負債

長期借入金・長期未払金・社債などの支払時期・返済期間が1年を越える負債をいう。

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