不動産金融・投資用語

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不動産証券化

不動産の運用益を投資家へ分配することを約した契約書(証券)と引き換えに投資を募るための仕組み。
投資家は特定目的事業体(SPV)を介して不動産市場に投資する。不動産証券化商品は、投資家の元利金受取が優先されているデッド型とそうでないエクイティ型に分けられる。

特定目的事業体(SPV)

証券化するときの資産を保有する器、証券を発行する発行体の役目を持つ。最大の目的は、証券化の対象となる原資産を最終的に有価証券の形に変換させること。

特定目的会社(SPC)

SPVの一つ。企業が保有する債権や不動産などを譲り受け、有価証券を発行して資金を調達するために設立される会社。投資家に払う配当金を損金扱いでき、不動産取得に絡む税制の優遇を受けられる。1998年に「特定目的会社における特定資産の流動化に関する法律」が施行。
2000年の改正では、最低資本金が300万円から現在の10万円に引き下げられ、「資産流動化に関する法律」が施行された。証券取引法上の有価証券である特定社債と優先出資証券の発行ができる。また、SPCは証券発行上の便宜上の器に過ぎないため、不動産の管理運営は外部に委託するよう定められている。

デット

社債や借入金、債務もしくはローンなどの利払いを伴う負債のこと。デット投資家は、不動産から得られる収益から、優先して元利金の償還を受けられる。

エクイティ

新株や新株予約権の発行などで調達する株主資本のこと。返済期限が定められておらず、通常は投資先の支配権を伴う。

J-REIT

米国で生まれた不動産投資信託「REIT」の日本版。
「~不動産」と名付けられた法人もしくは信託は、投資家から資金を集めてオフィスビルや商業施設などの収益不動産を保有。投資家は、この株や信託受益権を購入する形で投資を行う。その賃貸料や売買などで生じた運用益を投資家から分配される仕組み。2013年4月現在、39社が上場。各REITの株価は新聞の株価欄にも掲載され、通常の株式投資と同様に売り買いの判断が可能である。

マスターリース

オリジネーター(資産の所有者または企業)が所有権を信託譲渡した信託銀行より、自ら賃借人として新たに賃借すること。この場合の、オリジネーターと信託銀行との間のリース契約をマスターリースと呼ぶ。

信託

権利を保有する者(委託者)が自己の財産権(信託財産)を信頼できる者(受託者)に引き渡し、一定の目的(信託目的)にしたがって、本人または他人(受益者)のために、その信託財産の管理・処分をしてもらう制度。不動産の証券化においては、次のような理由から、信託を活用するケースが多くなっている。

  1. 証券化する不動産の法的安定性を確保する
  2. 証券化する不動産についてのキャッシュフローの導管性を確保する
  3. スキームコストを少額化する
  4. 証券化不動産を管理運用する能力を活用する
信託契約

投資信託の運用会社は、投資信託の運用や運営の方法についての規定「信託約款」を作成する。
信託契約とは、この信託約款に基づいて運用会社と受託銀行の間で締結される契約のこと。いずれの契約型投資信託には、信託契約が存在する。

信託財産

信託委託者から信託受託者へ引き渡される財産のこと。
信託できる財産の種類については信託法に制限はないが、信託業法によって、金銭、株券などの有価証券、動産、土地や建物などの不動産などに限られている。

(不動産)信託受益権

受託者が信託財産から生じる収益(信託配当)を受け取る権利(収益受益権)と、信託が終了したときに元本である財産の返還を受ける権利(元本受益権)との二つの権利をいう。

信託受託者

信託を引き受け、一定の目的に従って信託財産を管理・処分する人のこと。

会社型投信

投資主(株式に相当)から集めた資金を規約(定款に相当)に定めた運用対象および運用方針に従って、投資口(株式に相当する投資単位)を発行。証券投資法人から委託を受けた運用会社が、主として有価証券で運用する投資信託のこと。

サービサー

貸出債権の管理・回収を通して、キャッシュフローのマネジメントを行う専門家のこと。
業務内容によって、原債権の元利金の回収事務代理業を一手に担当する「マスター・サービサー」と遅延債権やデフォルト債権の管理、抵当流れになった担保不動産の管理・回収業務を専門に行う「スペシャル・サービサー」に分類される。

ポートフォリオ

投資リスクを分散するために、別々の入れ物に数種類の資産を分散させて入れること。
適時に資産を入れ替え、投資運用をする人をポートフォリオ・マネジャーという。

アレンジャー(証券化アレンジャー)

証券化のプロセスにおいて、資金調達者と投資家の間を取り持つ金融仲介会社のこと。

ノンリコース・ローン

非遡及型不動産担保ローン。借り手の事業失敗などにより債務不履行が発生した場合でも、借主が提供する担保のみを金融機関に譲渡することで、その他の取り立てを受けない性格を持つ融資のこと。

CMBS

米国を代表するデット型の不動産投資商品。日本では商業用モーゲージ担保証券と訳される。金融機関が保有するオフィスビルやショッピングセンターのような商業用不動産を担保にしたローンを集めてプール。リスクおよびリターンの異なるいくつかの部分に分けて、それごとに違う格付の債券に組成して発行する。

NPV

不動産に投資する際に、投資額と将来の入金額の現在価値の合計額を比較して、投資家が求める投資利回りよりも有利か不利かを判断するための指標で、純現在価値と訳される。NPVがゼロまたはプラスであれば、その投資は有利と考えることができる。

NOI

不動産投資において、賃料などの総収入から運営管理に必要な経費を差し引いた純収益のこと。
経費には減価償却費、資本的支出、金利を含まない。

格付

企業が発行する社債や国が発行する国債の元利金が、約定通り償還されるかどうかについて、そのリスク度合いを特定の記号で表したもの。特定の記号は格付機関によって多少異なる。

投資利回り

投資によって得られる収益の大きさ(収益率)のことだが、計算方法は統一されているわけではない。差損益を考慮しない利回りを直接利回りという。一方、債権を償還まで保有することを前提に、債権の購入価格と償還価格の差額も含めて計算した利回りを最終利回りという。

不動産特定共同事業

当局によって許可された不動産会社が事業主体となって複数の投資家から出資を募り、不動産賃貸事業などに共同投資する事業。不動産会社と投資家との共同事業の形をとるためシンジケーションと呼ばれる投資形態となる。

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