経営・管理に関する用語

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ファシリティマネジメント

「企業、団体などが組織活動のために施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」が定義。FMと略される。ファシリティとは、施設とその環境であり、土地・建物という施設だけでなく、人が働き、利用する内部環境、近隣、地域社会、都市・地方・国、そして地球環境までを取り巻く外部環境。さらに物理的環境に制約されない情報環境を含める。そして、ファシリティをいかに効率的に活用し、最大の効果をもたらすことに携わる人たちをファシリティマネジャーという。

 (1)目的
FMの目的は、利用者の満足度と生産性を向上させること、そして人を尊重し健康を維持し自己実現を支援することがあげられる。組織の最も重要な資源は人であるため、ファシリティの中で働く人がワークプレイスに満足して創造性を発揮し、生産性を高める環境づくりと、その継続的な提供を行うことが重要となる。

経営における目的は、経営資源としてファシリティを有効活用し経営効率を向上させること。利用者と顧客に関する目的は、利用者の満足度と生産性を向上させること、顧客満足度を高めて業績に貢献することである。同時に、地域との調和、地球環境保全の尊重など、社会の貢献に努力することも目的の一つにあげられる。

 (2)標準業務
FMの標準業務は、大別して「統括マネジメント」「FM戦略・計画」「プロジェクト管理」「運営維持」「評価」で構成される。

  1. 「統括マネジメント」
    組織、体制の仕組みや標準、規則などをつくると同時に、一元的にファシリティの管理と活用を行う経営活動のこと。
  2. 「FM戦略・計画」
    FMの目的と目標を実現すべく、総合的なファシリティの施策を策定する業務。
  3. 「プロジェクト管理」
    不動産取得やワークプレイスづくりなど、一定期間内に完了する業務のこと。
  4. 「運営維持」
    施設を適切な状態で継続的に保ち、利用する人の知的生産性や満足度を高める業務。

(3)FMの必要性
今日の経営では、グローバル化、少子高齢化による人口の減少、情報化といった経営環境のもとで、経営効率化、付加価値経営への転換、知的生産性、地球環境などの課題がある。経営とFMは、密接に関わりがあり、FMの必要性は増している。

利用者満足度調査

施設利用者の満足度を調査するために行うアンケート調査のこと。利用者の完成を通じて、施設の品質レベルを把握するのが目的。定期満足度調査と詳細満足度調査があり、さらに詳細満足度調査には、具体的に課題を探す事前調査と、改善後にその効果を確認する事後調査がある。

MNコストチャート

把握されたファシリティコストを分析し、課題を見つけ施策を立案するために、ファシリティコストを評価する手法。MNコストチャートは、

  1. 売上に占めるファシリティコスト
  2. 1人当たりの施設面積
  3. 1平方メートル当たりのファシリティコスト
  4. 1人当たりの売上高

の四つの指標を1枚のチャートにプロット。総合的に評価する座標。描かれる四角形が小さければ小さいほど結果が良いと評価する。

ワークプレイス

知識社会で、知的生産性が重視されるために活用するあらゆる仕事の場のこと。最良のワークプレイス構築のためには、働く人(People)、仕事の仕方(Process)、仕事の場(Place)の三つのPを総合的に調整し、組織の経営目的を達成するための最善の方法を考えることが重要となる。

CRE

CREとは、企業が保有または使用する不動産のこと。土地・建物・設備などの「有形固定資産」、借地権などの「無形固定資産」、敷金・保証金などの「その他の資産」に加えて、賃借により使用する不動産が該当する。
CREは、米国で1960 年代に生まれた概念で、多くの米国企業にはCRE を担当する専門部署がおかれ、その職能も確立されている。米国の場合には、不動産資産のマネジメントに深く関係するオフィスについてもCRE の対象範囲となっている。
日本でCRE という言葉が聞かれるようになったのは2006年頃からである。2006年12月に、国土交通省内に「CRE 研究会」を設置。企業不動産の現状と課題分析とともに、今後のあるべき企業不動産の所有・利用戦略についての研究を行っている。

また、2007 年1 月にはCRE マネジメント推進コンソーシアムが発足。民間の会計、不動産、情報、金融などの専門企業で構成され、CREマネジメントの普及・促進に関する事業を行い、企業価値の向上を支援し、促進することを趣旨としている。
日本でCREが注目されているのは、経営効率化が大きな課題となり、施設資産の効率化が当然と考えられるようになっているためである。また、減損会計の影響もある。さらに、不動産証券化、セール&リースバックなど資産売却の方法が多様化し、オフバランスを実行する企業が増えていることもある。今後、CREが経営課題として深く認識され、経営活動として戦略的に実行されることが望ましい。

アセットマネジメント

投資家(資金提供者)から委託を受けて資産(不動産)の運用・運営・管理を行う業務。AMと略される。それを行う担当者をアセットマネジャーという。アセットマネジャーは対象不動産の資産価値を高めることを目的に、対象不動産の購入あるいは売却を行いテナント誘致や物件の管理方針などを決定する。また、実際の不動産運営・管理を行う業務であるプロパティマネジャーの選択、監理もアセットマネジャーの仕事である。

プロジェクトマネジメント

スケジュール管理からコスト管理、品質管理、情報管理、設計・工事管理、リスク管理、変更管理など、特定の建築事業活動全般を最善の方法でマネジメントを行う業務。自社内で行う場合と外部に委託して行う場合がある。近年では、プロジェクトのための人員確保の問題や業務に求められる専門性の高度化などの理由により、外部にアウトソーシング化するケースが増えている。その場合、プロジェクトマネジャーは、発注者の立場に立って、公正な視点で透明性のある評価基準を持つことが要求される。

コンストラクションマネジメント

特定の建設プロジェクトの計画から設計、施工、管理までを含め、施設の建設生産プロセスに関する業務のこと。CMと略される。発注者の立場で、「効率的」「経済的」にプロジェクトを推進し、予算内のコストで、品質を下げることなく、予定の工期内に建築物を完成させるためのマネジメントを行う。いうなればプロジェクト管理の中で、必要とされる施設の建設行為に特化したマネジメント業務といえる。

ライフサイクルコスト

LCCと略されることが多い。建物が企画提案されてから解体・廃棄されるまでに掛かる運営・維持管理費用。建築設備などの場合のLCCは建築設備の取得費用と維持管理費用を含んだ当該建築設備の全利用期間内に要する費用をいう。

ライフサイクルマネジメント

ファシリティの企画段階から、設計・建設・運営そして解体までのファシリティの生涯に着目して計画、管理を行う考え方。ファシリティに依存する効用の最大化、ライフサイクルコストの最適化、資源やエネルギー消費・環境負荷の最小化、障害や災害のリスクの最小化を目標とする。例えば、施設を建て替えずに改修しながら使用し続ければ、建て替え時の解体費用と新設費用が節約できることに加え、それらに係る二酸化炭素排出量も大きく削減可能で、地球温暖化に大きく貢献することになる。このような観点からも、施設の生涯にわたる効用・損失を最大化するためには、施設の長寿命化は不可欠であり、大幅な用途の変更が必要になる場合もある。

ナレッジマネジメント

社内外の有用な情報や知識を集積・共有し有効に活用することで、営業効率の改善や知的生産性の向上を図り、新たな価値創造を生みだすことを目的とした経営手法。ナレッジマネジメントを推進する手段として、さまざまなIT技術やワークスペースの仕掛けづくりが求められている。

事業継続性

不時・不測の障害が発生しても事業が間断なく続けられることを事業継続性という。これを確保するための方針や手続きを示した計画(文書)をBCP (Business Continuity Plan)という。また、このBCP を策定し、それを実行し、評価をして経営陣がレビューを行い、継続的に改善する経営活動を BCM(Business Continuity Management )という。

事業継続性が重要な経営課題であることは、障害の発生によって製品の生産が止まる、物流が止まる、営業活動ができないといった影響の出ることが、企業の存続を左右しかねないからである。また、事業継続性確保の対策を講じていないがために、障害が発生したときに多大の費用損失を被ることがないようにするためでもある。

CSR

企業が、その活動において利潤の追求だけではなく、法令を遵守し社会的倫理の尊重などを常に心がけ、安全で良質なサービスを提供するという「企業の社会的責任」のこと。欧米では、環境、法令遵守(コンプライアンス)、企業統治(コーポレイトガバナンス)など、幅広く CSRを捉え、大企業を中心に自主的な取り組みが盛んだ。また、CSRによる企業ブランドの価値向上は、消費者や顧客だけでなく、優秀な人材の確保にも有利であるとされ企業間の競争力の強化にもつながるといわれている。

バリューエンジニアリング

設計案の再検討、工法の見直し、自動化システムの導入などによって、構造物の品質を変えずにコストダウンを図る、またはコストを上げずに品質を向上させる手法。具体的には、設計案の再検討、工法の見直し、自動化システムの導入などによる生産性向上や工期短縮による方法があげられる。

コアコンピタンス

企業が抱える複数事業のうち、他社にない中核事業(独自のノウハウ、能力、技術、技能)に、自社の経営資源を集中させ、企業の独自性と競争優位を確立する経営手法。

ワークシェアリング

雇用人数を維持するために、一つの仕事を多人数で分担すること。失業を防ぎ、パートタイマーや高齢者などの短時間労働を希望する人に雇用を供給するという効果がある。

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