その他の不動産関連用語

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公示地価

国が地価公示法に基づいて毎年示す1月1日時点の全国の地価。更地で通常の取引が行われた場合を前提とする。都道府県が7月1日現在で調べる基準地価と並ぶ代表的な地価で、一般の土地取引の目安になるほか、相続税算定の基準になる。

都市計画法

都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とした法律。最終改正は2006年4月。都市計画の内容、区域、開発行為の規制、都市計画の認可などが定められている。まちづくり三法(都市計画法、大店立地法、中心市街地活性化法)の一環として2006年5月の改正では、大規模集客施設の郊外出店を大幅に規制した。

建築基準法

建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準を定めて国民の生命、健康および財産の保護を図り、公共の福祉の増進を目的とした法律。1950年5月公布、11月施行以来、社会情勢の変化によりさまざまな改正がなされてきた。

建築基準法の法体系は、三つの要素から成る。一つは、適用の範囲、原則、制度、手続き、罰則規定といった法令運用上の総括的なもの。残りの二つは「単体規定」と「集団規定」である。「単体規定」とは、個々の建築物が単体として具備していなければならない構造耐力、建築防火、建築衛生などに関する安全確保のための技術基準。「集団規定」とは、建築物の集団である街や都市において、安全で合理的な秩序を確保するための規定をいう。建築基準法に適合しているかは、建築主事が建築確認を行なって判断をする。

建築確認申請

建物の新築・増改築などをする場合、法令によるさまざまな規制がある。それを事前にチェックするために、建築主が建築物の工事着手前に確認申請をするよう義務付けられている。建築確認申請は建築主が建築物の工事着手前に確認申請書、設計図書および建築計画概要書を建築主事に提出することによって行われる。その他、建築設備、工作物などを設ける場合にもそれぞれ別な様式、設計図書による申請が必要となる場合がある。

建築主事

地方公共団体の職員のうち、建築基準適合判定資格者検定に合格し、国土交通省に登録されている者の中から市町村長または都道府県知事が任命。建築基準法上の建築確認、中間検査、完了検査などを行う。都道府県および人口25万以上の政令指定都市に置かなければならない。

建築可能面積

都市計画法により用途地域ごとに定められた建築可能な面積のこと。敷地面積に対する建築面積の割合をパーセンテージで表したものを建蔽率という。また、敷地面積に対する建築可能な延床面積の割合をパーセンテージで表したものを容積率という。

建築制限

建物の用途による制限、建蔽率・容積率制限、斜線制限など、各種法律によりさまざまな制限が設けられている。建物の用途制限では市街化区域の12種類の用途地域ごとに、建築できる建物の制限が定められている。

セットバック

道路幅員の確保や斜線制限対策のために建築物の外壁を敷地境界線などから後退させて建てること。

新耐震設計基準

1981年6月に宮城県沖地震での経験をふまえて、建築基準法施行令が大改正された。これが通称「新耐震設計基準」といわれる。建築確認は新耐震設計基準によらねばならず、これ以降の建物を新耐震ビルと呼ぶ場合もある。建物の「骨組み」の崩壊を防ぐために、コンクリートの柱の中に補強する鉄筋の間隔を短くして入れるなどして、震度6程度の地震が起きても、倒壊を防ぎ、圧死者を出さないことを目標としている。

耐震改修促進法

阪神淡路大震災の教訓をもとに1995年12月に施行された。その目的は第1条に明記されており、「自身による建築物の倒壊などの被害から国民の生命、身体及び財産を保護するため、建築物の耐震改修の促進のため措置を講ずることにより建築物の地震に対する安全策の向上を図り、もって公共の福祉に資すること」とされている。
建築物の耐震判断や耐震改修に努めること(努力義務)が求められている。また、耐震改修計画が同法に適合しているかの認定を受けると、耐震改修における費用負担の軽減、助成制度や税制などの緩和措置も規定されている。

改正により、住宅の耐震率および多数の者が利用する建築物の耐震化率について、2015年までに少なくとも90%にすることを目標としている。その実現に向けて、地方、国民それぞれの役割を明確に規定。
なお、これまでは自治体ごとに耐震診断や耐震改修に関する補助・融資制度などを行なっていたが、この法律により全国的に展開されることとなった。建築物の耐震判断をする場合、所有者の負担は1/3(残り2/3は国、自治体から補助・交付金を受けられる)、事業者が行う特定建築物の耐震改修工事の費用について10%の特別償却など、支援制度が設けられた。

避難安全検証法

2000年の建築基準法の改正にあたり、建築物の避難安全に関して従来の仕様規定に加え、新たに性能規定が追加。これまでは法令で定められた一律の仕様規定であったが、この法により安全面を検証し一定の性能を満たせば、材料や設備、構造など自由度を確保した設計の採用が可能となった。

避難規定には、従来の仕様規定である「ルートA」と新たに追加された性能規定「ルートB」「ルートC」の三つの種類がある。「ルートA」は、一律に定められた従来の仕様規定に合致した方法で、地方自治体の建築主事が確認を行う。「ルートB」は、政令や告示で定められた計算式によって安全性を検証する方法で、「階避難安全検証法」と「全館避難安全検証法」の二つに分類される。「階避難安全検証法」とは、火災が発生した場合、その階のすべての人が直通階段まで避難を完成するまでに、煙やガスが避難上支障のある高さまで降下しないことを検証するものである。

一方の「全館避難安全検証法」とは、火災が発生した場合、在館者のすべての人が、地上までの避難を完了する間に、煙やガスが避難上支障のある高さまで降下しないことを検証する。「ルートA」同様に建築主事が確認を行う。

「ルートC」は、告示で定められた計算式を用いずに避難安全性能を証明する方法。具体的には、コンピュータを使っていくつものシミュレーションを行う、避難時の行動を予測し安全性を検証するなど。「ルートC」に関しては、建築主事の確認だけでなく、国土交通大臣の認定が必要になる。

従来、建築基準法の防災に関する規定は、詳細に仕様が規定されており、決められた基準に沿って設計が必要だった。同法によって避難安全が確認できた場合は、一部の排煙口や防煙垂壁などの排煙設備が不要となるため、工事費や管理費の削減が可能になる。それに併せて、外観や内装の制限が緩和されるため、設計プランの自由度が高まるといったメリットがある。

大規模小売店舗立地法

2000年6月から施行されている。「大規模小売店舗の立地に関し、その周辺の生活環境の保持のため、大規模小売店舗を設置する者により、その施設の配置および運営方法について適正な配慮がなされることを確保することで、小売業の健全な発達を図り、国民経済および地域社会の健全な発展ならびに国民生活の向上に寄与すること」が目的。施設が立地することによる環境への影響を審査基準としている点が、これまでの大店法(大規模小売店舗法)と大きく違う。
審査対象は、「駐車・駐輪場」「交通安全」「騒音・排気ガス」「廃棄物」などで、対象となる店舗の基準面積は、1,000平方メートル超である。

ニ方向避難

火災などの災害発生時に、一つの避難路が塞がれてももう一方を選択できるように階段、バルコニーなどの避難経路を確保すること。ただし、階段は別々の方向に設けられているべきで、Aの階段に行くにもBの階段に行くにも、ほとんど同じ経路を通る場合は、二方向とはいえないとされている。
二方向避難は建築基準法施行令第121条第3項で定められている。ただし、直通階段に至る通常の歩行経路に共通の重複区間があるときは、その重複区間の長さは、歩行距離の限度の1/2を超えてはならない。

PFI

国や地方自治体などによって行われてきた公共施設の設計、建設、維持・運営に民間の資金とノウハウを活用し、公共サービスの提供を行うもの。それによって公共サービスの質を維持向上しつつ、サービス内容を効率的かつ効果的に行うという考え方。結果として、民間企業の活性化を促進させることができる。

従来、公共事業に民間の資本やノウハウを取り入れる手法として、官と民が出資と経営を共同して行う「第三セクター」があるが、役割分担が不明確のため事業計画や運営に無理が生じている場合が多い。一方、PFIの場合は、基本的に事業の運営リスクは独立採算で事業を運営する民間企業が負担し、官は事業を認可し事業によって提供されるサービスを購入するといった仕組みになっている。

リノベーション

建物の更新のための工事。通常の修理より大掛かりな化粧直しのことで、外壁の補修、建具や窓枠の取り替え、設備の更新を含む。単なる内・外装や設備などを新しくするリフォームと分けて考えることが多い。

コンバージョン

建物の使用用途の変更を意味する。日本ではオフィスビルの過剰供給に伴い、集合住宅に転用することが注目を集めている。

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