賃貸借契約・取引・手続き関連用語

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賃借人

建物賃貸借契約において、該当する室を使用する権利に対する対価を、賃料などの費用として支払う契約当事者。

賃料(賃貸借料)

月額表示で契約書に記載される支払額。一般に起算日はオフィス内装などのテナント工事が開始される日となる。支払時期は「翌月分を当月末(25日~末日)までに支払う」とした前払い方式が一般的。賃料額は地域やビルグレード・建築経過年数・規模などの需給関係を背景とした近隣相場を重視した価格設定がなされるケースが多い。

共益費(管理費)

賃料のほかに、建物の共用部の維持管理のために生じる費用のこと。毎月固定額が設定されている場合が多く、賃料に含むケースもある。建物によってその範囲は異なるが、一般的には共用部分の水光熱費や清掃費用の他、各種設備の点検費用、また設備の損料などが含まれることもある。

敷金・保証金(預託金)

賃貸借契約の際に借主が貸主に一定の金額を無利息で預け入れる金銭(預託金)のこと。法律的には賃料の不払いなどのテナントの債務を担保する金銭とされている。
金額は需給関係や地域などによって異なるケースが多い。敷金や保証金の内、一定額を賃料に加えて支払う方式もある。返還時期は賃貸借契約が終了し、契約書に定められた期間内。

基準階

マンションやテナントビルのように建築物に同一のフロアが重層するような場合、その繰り返されるフロアを基準階という。1階はエントランスや店舗が入居しているケースが多いため「2階以上」が対象になることが多い。基準階は、各階のフロアが相違する場合には存在しないこともある。

共用部分

賃貸オフィスビルのように複数のテナントが入居している建物で、専有または専用部分とならない建物の付属物部分のこと。具体的には、玄関、廊下、階段、エレベーターなど。

内法(うちのり)

建物の有効面積を算出する方法の一つ。壁や柱の内側を測った寸法のこと。その他、壁の中心線を基準とする壁芯がある。

賃貸借面積(契約面積)

賃貸借契約書に記載される面積。オフィス専用部分(有効面積)としているケースと共用部分を面積に加えたケースがある。また、一般的に賃貸借面積は壁芯計算で算出する。実寸である内法面積とは面積が異なるので注意が必要だ。

1坪:3.305785 平方メートル=35.58スクエアーフィート
1平方メートル:0.3025坪=10.762 スクエアーフィート

延床面積

建物の各階の床面積の合計。各階の床面積は外壁または柱の中心線で囲んだ面積となる。吹き抜け部分は、床がないため床面積には含まれず、バルコニーの先端から2メートルまでの部分も含まれない。駐車場や地下室を設ける場合は緩和措置がある。
駐車場を設ける場合は駐車場の面積が全床面積の合計の1/5未満、地下室部分については、全床面積の合計の1/3未満ならば床面積に含まれない。

建物賃借権

建物賃借権は、賃貸借契約という債権契約に基づいて発生する、賃借人が賃貸人に対しその賃貸建物を賃借使用させるべきことを求める対人的請求権とされ、その効力は賃貸人と賃借人という当事者にのみ効力をおよぼす。
ただし、借地借家法(同法制定前は借家法)は、建物賃借権につき対抗力を具備するための法上の手段として、賃借権の登記のほか、賃借建物の賃借人への引き渡しを建物賃借権の対抗要件としている。未登記建物賃借権の賃借人であっても、当該建物の引き渡しさえ受けていれば、その建物賃借人を第三者に対抗できる。

空室

賃貸可能で入居者のいない貸室のこと。

空室率

空室面積を賃貸可能面積で割り算したものをパーセンテージで表示したもの。

契約期間

一般的に2年間の賃貸借期間が契約書に記載されるケースが多い。しかし、日本の場合は、欧米のような自由な契約に基づく約束期限(明渡し期日)としての期限ではなく、更新が可能となっている。

定期借家契約

借地借家法の一部改正により「定期建物賃貸借法」が、2000年3月に施行された。従来型の賃貸借契約では、正当事由(貸主が建物を自己使用する理由など)が存在しない限り、家主からの更新拒絶ができずに契約が自動更新されてしまっていた。それに対し、定期借家契約では、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく賃貸借契約が終了する。

定期借家契約を締結するためには、次の要件が必要となる。

  1. 一定の期間を定める。
  2. 契約の更新がないこととする旨を特約で定める。
  3. 公正証書などの書面により契約を締結すること。
  4. 契約前に賃貸人が賃借人に対して、定期借家契約である旨を記載した書面を交付して説明すること。

注意:定期借家法に関して、手続きなどに関するさまざまな制約があるので、専門家への相談をおすすめする。

監督官庁

不動産に関する監督官庁は、事業が一つの都道府県の場合はその所在地の都道府県に、事業が二つ以上の都道府県にわたる場合は国土交通省となる。

宅地建物取引業

宅地・建物の売買、交換、または宅地・建物の売買、交換、賃借の代理、媒介の行為を業として行うこと。この業を営もうとするものは都道府県知事または国土交通大臣の免許を受けなければならない。

宅地建物取引士

宅地建物取引士証の交付を受けた者。宅地建物取引士になるためには、都道府県知事が行う宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、さらに宅地建物取引士証の交付を受けなければならない。
登録は、宅地・建物取引に関し2年以上の実務経験を有する者、または、国土交通大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者とされている。

重要事項説明

仲介会社などが宅地建物取引に際し、売買、交換、賃貸借の契約を締結する前に、土地・建物について宅建業法で定められた項目を書面にして交付し説明すること。説明は、宅地建物取引主任者が行なわなければならない。

契約に際しての書面の交付

宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買、交換、賃借の契約を締結した場合は、契約成立後遅滞なく、取引主任者が記名押印した書面の交付を行わなければならない。なお、当事者を代理した場合は相手方および代理依頼者に、媒介による場合は各当事者に行う。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

民法では、売買などの有償契約において、その目的物に隠れた瑕疵(欠陥・欠点)がある場合、買主を保護するための規定。買主は売主に対し、代金減額請求や損害賠償請求ができ、瑕疵のために契約の目的を達することができない場合には契約の解除をすることができる。
責任期間は瑕疵発見から1年。宅建業法では自ら売主の場合、引き渡しの日から2年以上の特約ができる。新築住宅の瑕疵担保期間は10年間。ただし、買主がその瑕疵を知っていたとき、売主はその責任を負わない。

サブリース

賃借人が第三者に転貸すること。

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