開発最前線

~大型再開発の魅力を探る~

大手町連鎖型都市再生プロジェクト第3次事業 前編

2014年10月取材

※ 記事は過去の取材時のものであり、現在とは内容が異なる場合があります。

連鎖型都市開発の仕組みを使って国際ビジネス拠点を創出するプロジェクト

換地の手法により業務を停止させることなく新しい建物へのスムーズな移転を可能にした大手町連鎖型都市再生。その第3次事業の工事が2016年4月の竣工に向けて進行している。大手町の立地特性を生かした連鎖型都市開発の仕組みと第3次事業の概要について、プロジェクトを推進している三菱地所株式会社の構氏にお話を伺った。


構 倫明氏

三菱地所株式会社
丸の内開発部
副長

構 倫明氏

 

大手町北からワイド画面

大手町北からワイド画面

連鎖型都市再生プロジェクトは2003年から始まった

大手町は24時間体制で業務を行っている金融や情報通信、マスコミなど、日本経済界の中心的な役割を担う企業が集積しているエリアだ。その一方で、大手町に位置する企業の建物は老朽化が進み、「BCP対応への不安」や「高度情報化への不満」といった状況が生じていた。加えて、さらなるグローバルビジネスの拠点としての再構築への要望も高まっていた。このような課題解決のために誕生した都市再生スキームが「連鎖型都市再生」だ。そのスキームを利活用して「大手町連鎖型都市再生プロジェクト」が進行している。連鎖型は、本社機能が自社ビルや一棟貸し等の形で集約され、大手町のような重要立地から離れることができない企業にメリットが発揮される。

連鎖型都市開発は2003年1月に都市再生プロジェクトが決定されたことに始まる。開発決定後の流れは以下の通りとなる。

連鎖型都市再生プロジェクトの流れ(抜粋)

「このプロジェクトは、賑わいのある国際的なビジネス拠点としての大手町を再生することが目的で、今回が第3次にあたります。第1次事業では国の合同庁舎1・2号館跡地を民間出資会社である大手町開発と都市再生機構で所有。その跡地での開発を希望する日本経済新聞社と日本経済団体連合会、全国農業共同組合連合会が事業参加地権者となりました。当社は事業パートナーとして加わっています。第2次事業では日本政策金融公庫と日本政策投資銀行、それと三菱地所が事業参加地権者です。土地区画整理事業の換地の手法を活用することによって、場所を変えながら複数回にわたり段階的かつ連続的な建替えをする。それにより大手町地区の地権者が業務を停止することなく地区の再生を実現することが可能となるのです」

「使っている事業手法は既存の土地区画整理事業と市街地再開発事業、それに都市再生特別地区としての制度。これらをうまく組み合わせて進めています」

「この土地区画整理というのは実は都心では使いにくいもので、新たに生まれる道路などの公共施設を整備するためには、減歩(注1)の必要があります。土地の面積は減ることになりますので土地の価値の上昇が求められます。郊外型の開発でしたら道路の広さや駅までの距離などを改善することによって価値を上げることは可能です。ところが今回は大手町というすでに完成されたエリアでのこと。土地の区画整理だけでなく、建物が完成した後の評価まで考える難しさがありましたね」

「まとめて一度で開発ができれば楽なのですが、これだけの大企業が同じ時期に同じタイミングで意思決定をするのは不可能に近い。ですからブロックごとでの意思決定で進められるこの手法しかなかったわけです。できるところから進めていく。換地(注2)そのものは土地区画整理事業で行いますが、その後の開発は各地権者が合意をして進めることができます」

外観イメージ

外観イメージ

(注1 ) 減歩(げんぶ):土地区画整理事業に必要な土地を地権者から一定の割合で少しずつ提供してもらうこと。地権者の面積は減少するが、一般的には道路や公園等の整備により宅地の利用価値や資産価値が上昇する。

(注2 ) 換地(かんち):土地区画整理事業において事業の施行前の土地に代わるべきものとして交付される宅地のこと。工事の完了時に施行者は定められた事項を通知して処分を行う(換地処分)。処分の公告があった翌日から、定められた換地は従前の宅地とみなされる。

連鎖型都市再生プロジェクトの流れ

大手町地区

※画像クリックで拡大します

第1次事業概要
工事期間

2007年4月~2009年4月

施行者

有限会社大手町開発

参加地権者

全国農業共同組合中央会、全国農業共同組合連合会、農林中央金庫、一般社団法人日本経済団体連合会、株式会社日本経済新聞社

事業パートナー

三菱地所株式会社、NTT都市開発株式会社、東京建物株式会社、株式会社サンケイビル

第2次事業概要
工事期間

2010年4月~2012年12月

施行者

独立行政法人都市再生機構(代表施行者)、三菱地所株式会社(共同施行者)

参加地権者

株式会社日本政策金融公庫、株式会社日本政策投資銀行、三菱UFJ信託銀行株式会社、東京地下鉄株式会社、三菱地所株式会社

特定建築者(A棟)

N TT都市開発株式会社、三菱地所株式会社、東京建物株式会社、株式会社サンケイビル

 
 
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