オフィスコラム

Vol.2 オフィス移転計画はロングスパンで!~長期的な視野の重要性~

今すぐに移転するわけではないけれど、いずれは考えなければならない——

移転時期がまだはっきりと決まっていないならば、移転先の選択肢はグッと広がります。
移転に慣れた企業の場合、数年のスパンで市況を見ていることも多いのです。

今回は長期的な視野に立ったオフィス移転のヒントをご紹介します。

オフィスを移るだけが移転じゃない。場所によっては……

オフィス移転というと、オフィスビルからオフィスビルへの引っ越しというイメージがあるかもしれません。
ですが、そもそも経営課題が解決できるならば、移転しないという選択肢もあります。

例えばサテライト的なオフィスを借りて一部機能のみを移すというやり方もあるのです。また物件そのものが不足している地域では「建て貸し」という自社の希望にマッチしたオフィス物件を土地所有者に建築して貰い賃借するといった方法もあります。その場合、使用しないフロアを他社に貸して収入を得るというメリットもあります。

建て貸しの場合、注意したいのが「汎用性のある物件」にすることです。
あまりに凝ったつくりにしてしまうとコストを回収するために家賃を高めに設定する必要が出てきたり、仮に自分たちが使わなくなったあとに誰も入居してくれなかったりという可能性が出てきてしまいます。

オフィス物件専門の設計会社に依頼し、これからの時代に求められるオフィスをしっかり計画しましょう。

成長企業こそ考えたい「増床しやすい物件」

採用活動が活発で、着々と社員が増えている成長企業の場合、物件そのものではなく「増床の容易さ」という条件から考えるのも一つの方法かもしれません。

例えば、大型ビルがフロアを分割して貸し出している区画などがそれにあたります。大きなフロアを持つビルであれば1フロアに何社もテナントが入っているケースが多く、空室が出やすくなっています。増床であれば、移転ほど費用をかけずに済ませることができるのも魅力です。しかし増床や分室を繰り返すことで、業務効率や社員間のコミュニケーションが取りにくくなるという新たな課題が生じることも意識しておかなくてはなりません。

企業によっては、1棟のビルごと借りるケースもあります。自社ビルのように使えるという魅力があり、社員のモチベーションアップにもつながるでしょう。ただし、収容人数が増えた場合でも限られたスペースの中で運営しなくてはならないというリスクも念頭に置いておく必要があります。

市況を見ながらオフィス移転計画を立てる

また、市況の変化を予測してオフィスの移転時期を決めるというやり方もあります。
オフィス物件の賃料は、必ず上昇と下降を繰り返します。その情報を素早くキャッチし、計画を立てるのです。

市況を見て移転をする場合、借り方についても工夫することができます。現賃料が割安の場合と割高な場合の状況に合わせて普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約を上手く使い分けることが出来れば、次の更新時期の交渉も行い易くなることがあります。上記を踏まえた折衝が大事なのです。

そのためには、物件の新築計画や空室率、賃料の推移などといったオフィスマーケットを継続して調査しておく必要があります。しかし社内にそういったオフィスに関する専門家を抱えている企業は多くありません。そこで、日頃からオフィス仲介の専門会社に相談することをお勧めします。単に物件情報の提供だけでなく、働き方改善を考えた他社の移転事例、適正な賃料や賃貸面積の提案、業務効率向上のヒントなど、さまざまな角度からアドバイスを受けることができます。

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