オフィスコラム

Vol.13 オフィスのエリア選択~空室の少ない今、都内で狙い目は?~

オフィスのエリア選択~空室の少ない今、都内で狙い目は?~

2000年代以降、空室率が最も低くなった2019年

「ずっと渋谷でオフィスを探しているけれど、なかなか空室が出ない」
「いい物件が出たと思うと、賃料が高すぎて……」

ここしばらくオフィス移転を検討している企業の間で、こうした声が頻繁に聞かれるようになりました。それもそのはず、都心におけるワンフロア50坪以上のオフィスビルについて空室率を算出してみると、2019年第1四半期で0.7%と、2000年代に入って最も数値が低下しているのです。一般的に空室率は4%より上ならテナント市場、それより下なら貸し手市場といわれています。あくまでも目安にすぎませんが覚えておくといいかもしれません。2003年に8.5%、2012年に8%を記録した時期があったことを考えると、今がどれほど空室が少ない時期であるかがわかるでしょう。

オフィス賃料の実績値と現状

狙い目エリアを見極めるポイント

空室率が下がれば、それにともない賃料は上昇する傾向にあります。できれば賃料は抑えたうえで、条件の良い物件に入居したい、という思いはどの企業も同じであるはずです。オフィス賃料は借りたい企業(需要)とストック面積(供給)とのバランスで決定します。

ですから①賃料、②ストック面積(貸付総面積)、③空室率(現空面積÷ストック面積)を見ながらエリアを検討していくといいかもしれません。

それでは都心6区(港区、中央区、千代田区、新宿区、渋谷区、品川区)の大規模ビルの平均賃料を見ていきましょう。エリア別では「丸の内・大手町エリア」が最も高く、次いで「桜丘・南平台エリア」「京橋・八重洲・日本橋エリア」、「渋谷・道玄坂エリア」「銀座エリア」と続きます(三幸エステート/2019年6月末調査)。これらはあくまでも募集賃料の平均です。オフィスビルの賃料は、駅までの距離、アクセスの良さ、築年数、1フロア面積など諸条件で変わってきます。

次に基準階面積50坪以上を対象にしたオフィスビルのストック面積を見ていきましょう。最もストック面積が大きいのは港区で258万坪のストック面積を誇ります。次いで千代田区が241万坪、中央区が168万坪です(三幸エステート/2019年1月1日調査)。今後もオフィスビルのボリュームゾーンはこの3区が中心になることは間違いないでしょう。

都内の狙い目エリアとは

まずベンチャー企業やスタートップ企業にとっての狙い目エリアに触れておきましょう。やはりストック面積の大きさから「丸の内・大手町エリア」には注目です。賃料は高めですが、昨今ではスタートアップ企業を支援するインキュベーション施設も整備されています。渋谷駅を中心に探していた企業が空室不足を理由に五反田駅周辺にまでエリアを広げて探すケースも少なくありません。このエリアの特長の一つが「職住近接」が可能なところ。特に都営浅草線、東急池上線沿線は比較的家賃が抑えられる居住も多く、オフィスと近い立地に住むことが十分可能です。同様にスタートアップ企業に人気が出始めているのが「東日本橋エリア」。この1〜2年は特に、医療系ベンチャー企業やものづくりベンチャー企業を支援するオフィスも登場しています。

注意しなくてはならないのは、求める面積帯によって注目すべきエリアが変わってくるということです。比較的に広い面積を確保したいのならば「新橋・虎ノ門エリア」に目を向けてみてください。最近は、中規模のビルも増加しており注目エリアの一つとなっています。面積がバリエーションに富んでいるのは「新宿区」でしょう。全体的に小規模ビルから高層ビルまで物件の幅が広く、それぞれの企業規模にあった物件を比較的探しやすいエリアといえます。

オフィスという観点から企業の成長を支援させていただくのが三幸エステートのサービスです。物件探しから働きやすいオフィスづくりまで、ぜひお気軽にご相談ください。


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